Ihr Fachanwalt für Mietrecht in Lübeck

Für Vermieter ist der rechtssichere Abschluss eines Wohnraummietvertrages eine Herausforderung. Häufig wird darauf allerdings wenig Zeit verwendet oder es werden Formulare verwendet, die entweder veraltet oder aber schlecht ausgefüllt sind. Dadurch entstehen Lücken und Widersprüche, die in aller Regel zu Lasten des Vermieters gehen, etwa bei der Umlage von Betriebskosten.

Daher berate ich Sie als Vermieter gern bereits vor Abschluss eines Wohnraummietvertrages, um für einen guten Start des Vertrages auch auf Seiten des Vermieters zu sorgen.

Wenn der Mieter keine Miete mehr zahlt, sind viele Vermieter zu nachgiebig. Häufig rächt sich das und der Mietzins für viele Monate ist offen, während der Vermieter immer noch die Mietsache in Ordnung hält und die Betriebskosten zahlt, ohne sie vom Mieter erstattet zu erhalten.

Hier ist schnelles Handeln vonnöten. Bei ausreichend hohem Zahlungsrückstand kündige ich im Namen des Vermieters das Mietverhältnis und sorge für eine belegbare Zustellung der Kündigung. Räumt der Mieter nicht, erhebe ich im Namen des Vermieters Räumungsklage und führe den Räumungsprozess.

In aller Regel kann in diesem ein sogenannter Räumungstitel in Gestalt eines Urteils oder eines Räumungsvergleichs erreicht werden.

Befolgt der Mieter diesen nicht, beauftrage ich im Namen des Vermieters den Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung. In dem meisten Fällen muss diese dann erheblich renoviert werden, steht danach aber zur Weitervermietung zur Verfügung und der Vermieter erhält wieder Mieten.

Nicht selten ergibt sich im Mietverhältnis die Situation, dass Sie als Vermieter die Wohnung für sich selbst oder Familienmitglieder benötigen. Die Möglichkeit der Kündigung wegen Eigenbedarf ist in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB geregelt.

Eine schlecht begründete oder gar vorgeschobene Eigenbedarfskündigung führt nicht nur nicht zur Aufhebung des Mietverhältnisses, dadurch können Sie sich auch strafbar machen. Wenden Sie sich daher gern an mich, damit ich prüfe, ob ein durchsetzbarer Eigenbedarf vorliegt. Ich kann dann auch die Kündigung für Sie aussprechen und den Räumungsprozess führen, sollte der Mieter den Eigenbedarf nicht akzeptieren.

Natürlich kann ich Ihnen auch helfen, wenn andere Verfehlungen des Mieters vorliegen, etwa bei Lärmstörungen oder Vernachlässigung der Wohnung, denn Ihr mietrechtliches Problem ist bei mir gut aufgehoben.

Für Mieter ist es häufig nicht leicht, einen Mietvertrag über eine Wohnung zu ergattern. Dabei sollte man aber nicht jeden Inhalt des Vertrages akzeptieren. Zwar sind die Normen im Mietrecht des BGB in den §§ 535 ff. häufig nicht zu Lasten des Mieters änderbar. Trotzdem sollten Sie sich beraten lassen, wenn Sie nicht sicher sind, ob etwas rechtlich möglich ist oder nicht. Und das vor Vertrags­unterzeichnung!

Auch die Möglichkeiten für die Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter sind gesetzlich eingeschränkt. Ein Kündigungsgrund ist der Eigenbedarf gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Der Mieter sollte aber skeptisch sein, wenn er eine Eigenbedarfskündigung erhält, denn nicht selten ist der behauptete Eigenbedarf vorgeschoben und der Mieter sollte die Kündigung nicht akzeptieren. Eine Vertretung durch einen Fachanwalt für Mietrecht bringt hier häufig die nötige Durchschlagskraft.

Natürlich helfe ich Ihnen auch bei Kündigungen aus anderen Gründen und vertrete Sie im Kündigungsprozess vor den Amtsgerichten Lübeck, Ratzeburg, Eutin und anderen.

Auch wenn über die Kündigung oder Aufhebung des Mietvertrages zwischen Mieter und Vermieter kein Streit besteht, so sieht das häufig bei der Frage anders aus, wie die Wohnung zurückgegeben werden soll. Ob der Mieter Schönheitsreparaturen oder Schadensersatz schuldet, wirkt sich unmittelbar auf die Frage aus, ob er seine Mietsicherheit, auch Mietkaution genannt, zurückerhält. Hier stellen Vermieter oft überzogene Forderungen, um die Sicherheit nicht zurückzahlen zu müssen. Diese sollten Sie überprüfen lassen.

Allerdings darf längst nicht alles vereinbart werden und in vielen Bereichen passen die Gerichte das Schutzniveau für Gewerbemieter dem des Wohnraummietrechts an. Ein rechtssicherer Gewerbemietvertrag ist daher Sache eines Fachanwalts für Mietrecht, denn es gibt immer noch eine Reihe von Regeln, die für einen Gewerbevermieter günstiger gefasst werden können als für einen Wohnungsvermieter. So ist der Vermieter recht frei bei der Vereinbarung der Dauer des Mietvertrages, bei der Umlage von Betriebskosten und bei der Ansetzung der Höhe der Mietsicherheit. Daneben ist es im Gewerbemietrecht möglich, den Mieter auch an den Kosten für die Instandhaltung bzw. Instandsetzung des Mietobjekts zu beteiligen, was allerdings nicht übertrieben werden sollte.

Wer Gewerbeimmobilien vermietet, ist darauf angewiesen, dass dies auch in wirtschaftlicher Weise geschieht. Das ist dann nicht mehr der Fall, wenn der Mieter seine Miete nicht mehr, unvollständig oder aber stockend zahlt. Hier ist schnelles Handeln gefragt, denn bis das Mietobjekt wieder an einen solventen Mieter vermietet werden kann, kann viel Zeit vergehen, etwa dann, wenn erst ein Rechtsstreit geführt werden muss. Daher sollte ein Gewerbevermieter es nicht versäumen, seine Kündigungsmöglichkeiten auszuschöpfen. Dabei unterstütze ich Sie gerne, und zwar vom Ausspruch der Kündigung über das Führen des Räumungsrechtsstreits bis zur Durchführung der Zwangsräumung.

Daher sollten Sie als angehender Gewerbemieter sich bei Zweifeln noch vor Vertragsabschluss an mich wenden, damit ich den Vertrag prüfe. Inakzeptable Klauseln können dann möglichweise noch geändert werden. Sollte der Vermieter dies nicht wollen, sollte es auch eine Option sein, vom Vertragsschluss ganz abzusehen. So können eine Vielzahl umgelegter Betriebskosten zu einer erheblichen „zweiten“ Miete führen, die Vertragslaufzeit ist zu lang, eine Mietsicherheit zu hoch, Instandhaltungspflichten zu weitgehend.

Wenn Sie als Gewerbemieter sich von dem Mietobjekt lösen wollen, stehen dem häufig lange Vertragslaufzeiten entgegen. Dann gilt es zu prüfen, ob ein vorzeitiger Ausstieg nicht doch möglich wäre. Dies ist z.B. der Fall, wenn beim Abschluss des Vertrages oder Nachträgen die Schriftform nicht gewahrt wurde, so dass der Vertrag vorzeitig kündbar ist. Ob dies bei Ihnen der Fall ist, prüfe ich gern und führe bei Erfolgsaussicht die Abwicklung des Mietvertrages für Sie durch, wenn nötig, auch vor Gericht.